La fiducia inmobiliaria y el peso de la responsabilidad: entre el patrimonio autónomo y la conciencia fiduciaria
La fiducia inmobiliaria se ha consolidado como una de las figuras contractuales más complejas y relevantes del derecho privado contemporáneo, particularmente en el ámbito de la estructuración, financiación y ejecución de proyectos inmobiliarios. Su importancia trasciende lo meramente instrumental: se trata de un negocio jurídico que articula intereses económicos, confianza pública y responsabilidad profesional, bajo un esquema de separación patrimonial que busca garantizar seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.
A través de este contrato, la sociedad fiduciaria asume la administración y custodia de bienes y recursos destinados a una finalidad específica, lo que exige una actuación sujeta a estándares elevados de diligencia, transparencia y lealtad. No se trata de una gestión ordinaria de bienes ajenos, sino de una actividad profesional reglada, inserta en el sistema financiero y sometida a una especial carga de responsabilidad (Arrubla Paucar, 2017).
La regla general de responsabilidad en el contrato de fiducia
El contrato de fiducia inmobiliaria da lugar a la constitución de un patrimonio autónomo. El artículo 1233 del Código de Comercio colombiano consagra expresamente la separación de los bienes fideicomitidos respecto del patrimonio propio de la fiduciaria y de los demás negocios fiduciarios, conformando un patrimonio independiente, afecto exclusivamente al cumplimiento de la finalidad prevista en el acto constitutivo.
Esta separación patrimonial no constituye una ficción jurídica vacía, sino el eje estructural del régimen de responsabilidad fiduciaria. La correcta comprensión de la fiducia exige diferenciar con claridad la responsabilidad del patrimonio autónomo y la de la sociedad fiduciaria como gestora profesional.
La Corte Suprema de Justicia ha sostenido de manera reiterada que el patrimonio autónomo es el principal responsable civilmente de las consecuencias económicas derivadas de la gestión fiduciaria, en la medida en que es este quien asume los riesgos del negocio y quien, a su vez, se beneficia de las utilidades generadas (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 3 de agosto de 2005; 14 de diciembre de 2011).
No obstante, esta regla general no implica una exoneración automática de la fiduciaria. Por el contrario, la jurisprudencia ha precisado que la sociedad fiduciaria responde con su propio patrimonio cuando incurre en extralimitación de funciones o en la omisión de los deberes que le son legal y contractualmente exigibles, tales como los deberes de información, lealtad, protección del patrimonio fideicomitido, diligencia profesional y actuación conforme a la buena fe objetiva (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 19 de diciembre de 2012).
¿Obligaciones de medio o de resultado?
Desde una perspectiva obligacional, la jurisprudencia ha establecido que, por regla general, las obligaciones asumidas por la fiduciaria son obligaciones de medio. Esto implica que su deber no consiste en garantizar el éxito económico del proyecto, sino en desplegar una conducta diligente, técnica y adecuada para la consecución de la finalidad fiduciaria (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 30 de enero de 2012).
Sin embargo, esta caracterización no es absoluta. En el ámbito de la fiducia inmobiliaria, la fiduciaria asume también obligaciones de resultado claramente identificables, especialmente en lo relacionado con la verificación jurídica del inmueble objeto del proyecto. Entre estas se destacan la evaluación de la tradición del bien, la comprobación de la inexistencia de vicios jurídicos relevantes, y la verificación de la obtención de licencias, permisos y autorizaciones administrativas indispensables para el desarrollo de la obra (Arrubla Paucar, 2019).
Esta dualidad obligacional impone una reflexión de fondo: el profesionalismo fiduciario eleva sustancialmente el estándar de diligencia exigible. Al fiduciario no se le juzga como a un simple administrador, sino como a un profesional especializado, obligado a actuar con la diligencia del buen hombre de negocios y bajo el principio de buena fe exenta de culpa, dada la naturaleza financiera y de interés público de su actividad (Superintendencia Financiera de Colombia, 2018).
¿Responsabilidad subsidiaria?
La responsabilidad de la fiduciaria no es subsidiaria; es directa.
Cuando se acredita una extralimitación de funciones o la omisión de deberes propios de su actividad, la fiduciaria responde directamente con su propio patrimonio, sin que sea necesario demostrar la insuficiencia o imposibilidad del patrimonio autónomo para atender las obligaciones derivadas del negocio fiduciario.
La Corte Suprema de Justicia ha sido enfática en señalar que la responsabilidad de la fiduciaria se funda en su propia conducta culposa o dolosa, y no en la mera existencia del daño. En este sentido, la separación patrimonial no puede convertirse en un mecanismo de evasión de responsabilidad frente a una gestión negligente o contraria a los deberes profesionales (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 26 de agosto de 2014).
Este entendimiento responde a un principio estructural del derecho de la responsabilidad civil: quien con culpa o dolo causa un daño, está obligado a repararlo. En la fiducia inmobiliaria, la autonomía patrimonial no desdibuja la imputación subjetiva cuando la conducta reprochable es atribuible a la fiduciaria.
Conclusión
En el contrato de fiducia inmobiliaria, el patrimonio autónomo es, como regla general, el principal responsable de las consecuencias económicas derivadas de la gestión encomendada. No obstante, la fiduciaria no es un actor neutro ni pasivo: su responsabilidad emerge con plena fuerza cuando se aparta de los deberes que definen su rol como gestora profesional de bienes ajenos.
Aunque sus obligaciones son predominantemente de medio, la fiduciaria asume también obligaciones de resultado que no admiten relativización. Su actuación debe ajustarse a un estándar elevado de diligencia, previsión y profesionalismo, acorde con la confianza pública que sustenta la figura fiduciaria.
En definitiva, la fiducia inmobiliaria no es solo una estructura jurídica de separación patrimonial; es un pacto de confianza institucional. Y allí donde existe confianza, la responsabilidad no puede diluirse en abstracciones técnicas, sino que debe anclarse en la conciencia jurídica y ética del fiduciario.
Referencias (APA 7.ª edición)
Arrubla Paucar, J. A. (2017). Contratos mercantiles (Tomo II). Legis.
Arrubla Paucar, J. A. (2019). La fiducia mercantil y el encargo fiduciario. Legis.
Código de Comercio [Colombia]. Artículo 1233.
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. (3 de agosto de 2005). Sentencia SC-082-2005.
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. (14 de diciembre de 2011). Sentencia SC-17203-2011.
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. (30 de enero de 2012). Sentencia SC-023-2012.
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. (19 de diciembre de 2012). Sentencia SC-197-2012.
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. (26 de agosto de 2014). Sentencia SC-102-2014.
Superintendencia Financiera de Colombia. (2018). Régimen jurídico de las sociedades fiduciarias.
